商圏データは、すべて「過去」です。
国勢調査は5年周期で、公表まで1年以上かかります。住民基本台帳が動くのは転入の後。人流データが教えてくれるのは「すでに来た人」です。どれも、これから何が起きるかは教えてくれません。
フューチャーベースは、衛星画像と空中写真の変化検出によって、これらの統計にはない「どこで」という位置の情報を、人手をかけずに市内全域について自動的に捉えます。
1. 建物の新築・滅失の検出 ─ 場所を面的・自動的に特定する
時期の異なる衛星画像・空中写真を比較し、建物が新しく建った場所、取り壊された場所を面的に検出します。
建築着工統計は市区町村単位の合計値であり、どこで着工したかは分かりません。建築計画概要書には住所が載っていますが、自治体の窓口で1件ずつ閲覧する必要があり、広い範囲を継続的に見張る用途には向きません。衛星なら、市内全域の変化を無償データだけで自動的・面的に把握できます。
- 出店・撤退判断のための対象地の絞り込み
- 販促エリアの優先順位づけ
- 将来人口推計の補正材料
2. 空き家・低利用地の検出
建物の状態変化と土地利用の変化から、空き家化・低利用化が進む区域を抽出します。
自治体が実施した空き家実態調査の結果を正解データとして学習させることで、調査が行われていない地域や、調査後に変化した場所を推定します。
3. 顧客データからの有望エリア推定
お手持ちの顧客住所リストを正解データとして、まだ顧客がいない地域の見込みを統計的に推定します。
「顧客がいない＝見込みがない」ではありません。単にこれまで営業が届いていないだけの地域を、統計的に切り分けます。
顧客リストには特有の偏りがあります（過去の営業範囲、既存店舗からの距離、担当者の行動圏）。この偏りを補正しないと、「既存顧客の近所」を再発見するだけの結果になります。弊社では在データのみから学習する手法（Positive-Unlabeled学習）と、空間的自己相関を考慮した検証設計によってこれを補正します。
既存の商圏分析ツールをお使いの場合
MarketAnalyzer、jSTAT MAP、人流データなどを既に導入されている場合、置き換えるものではありません。
これらが扱うのは公的統計と人流、すなわち過去と現在です。建築着工統計のような公的統計は速報性がありますが、市区町村単位の合計値までしか分かりません。弊社が足すのは、それらの統計や届出情報にはない、住所レベルの位置と広がりを、人手をかけずに面的に把握するレイヤーです。
実際に町田市で検証しています
弊社の所在地である町田市で、住民基本台帳と衛星画像を突き合わせた検証を行いました。ある町丁では住民基本台帳より16ヶ月早く開発を検知できましたが、建築着工統計とはほぼ同時期でした。良い結果だけでなく、うまくいかなかった適用限界も含めて公開しています。
なぜできるのか
- リモートセンシング（衛星画像解析）、統計解析、GIS、3D可視化を一貫して扱えること
- Sentinel-2 / Sentinel-1 / ALOS-2 等の衛星データ、国土地理院の空中写真・標高データ、e-Stat、国土数値情報、PLATEAU を組み合わせること
- 解析手法とその検証過程を技術ブログで公開しています
想定するお客様
- 店舗開発・出店戦略の部門、店舗開発コンサルティング
- 不動産デベロッパー、住宅メーカー、買取再販事業者
- 都市計画・まちづくりコンサルティング
- 自治体（空き家対策、公共施設再編、都市計画）
進め方
まず対象エリアを一つ、小さく試していただく形をお勧めしています。
- 対象エリアと知りたいことをお聞きします
- 無料で利用できる公開データの範囲で試算し、何がどこまで見えるかをお示しします
- 精度と費用をご確認いただいた上で、本番の範囲を決めます
高分解能な商用衛星が必要かどうかは対象によります。多くの場合、国土地理院の空中写真と無償の衛星データで足ります。
対象エリアと課題をお聞かせください。まず何がどこまで見えるかをお示しします。